相続した空き家の3,000万円特別控除とは？売却前に確認したい条件と期限
親から相続した実家を売却するとき、「3,000万円まで税金がかからない制度がある」と聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
これは一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度で、一定の条件を満たした相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、相続した空き家なら誰でも利用できる制度ではありません。
建築された時期、相続前の居住状況、売却期限、売却価格、売却までの利用状況など、複数の要件があります。
この記事では、相続した実家を売却する前に知っておきたい3,000万円特別控除の基本的な条件と注意点を分かりやすく解説します。
相続空き家の3,000万円特別控除とは？
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる制度です。
相続または遺贈によって取得した一定の家屋や土地を売却し、要件を満たした場合、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ここで重要なのは、売却価格から3,000万円を引く制度ではないということです。
不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算する「譲渡所得」に対する特別控除です。
また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円となります。
どんな実家が対象になりますか？
代表的な条件として、対象となる家屋は次の要件を満たす必要があります。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始直前に、原則として亡くなった方以外が住んでいなかったこと
そのため、すべての戸建住宅やマンションが対象になるわけではありません。
特にマンションなどの区分所有建物は、この特例の対象となる「被相続人居住用家屋」には該当しません。
また、親と子が同居していた実家なども条件によって扱いが変わるため、自己判断せず確認することが大切です。
親が老人ホームに入っていた場合は対象外？
親が亡くなる直前まで実家に住んでいなかった場合でも、老人ホームなどへの入所を理由として空き家になっていた場合は、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
例えば、要介護・要支援認定などを受けて老人ホーム等へ入所していたことや、入所後も実家が他人へ貸し出されたり、別の人の居住用に使われたりしていないことなどが確認されます。
「施設へ入っていたから使えない」と最初から判断せず、売却前に適用できる可能性を確認しましょう。
売却するまで空き家のままにしておく必要がある？
この特例では、相続してから売却するまでの利用状況も重要です。
原則として、相続した家屋や土地を売却までの間に事業用、賃貸用、居住用として利用していないことなどが条件となります。
例えば、「売るまで数年間だけ賃貸住宅として貸そう」と考えた場合、特例を利用できなくなる可能性があります。
相続した実家を貸すか売るか迷っている場合は、先に税制への影響を確認してから決めることが重要です。
古い家は解体しないと特例を使えない？
必ずしも売主が売却前に解体しなければならないわけではありません。
方法の一つは、建物を一定の耐震基準に適合させて、建物と土地を売却する方法です。
もう一つは、建物を解体して土地として売却する方法です。
さらに2024年1月1日以後の譲渡については、売却時点で耐震基準を満たしていない家屋でも、買主側で売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または建物の全部を取り壊すなど、一定の条件を満たせば特例の対象になる仕組みがあります。
そのため、「特例を使うためには売却前に必ず自分で解体しないといけない」と思い込む必要はありません。
いつまでに売却すればいいですか？
この特例には売却期限があります。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
さらに、現行制度では2027年12月31日までに行われる一定の譲渡が対象です。
相続してから時間が経っている場合は、「まだ売るか決めていないから」と先送りしている間に期限が近づく可能性があります。
売却を検討している場合は、自分の場合の期限を早めに確認しておきましょう。
売却価格にも条件がある
特例を利用するためには、売却代金が1億円以下であることも要件の一つです。
また、一体として利用していた土地を分けて売却した場合や、複数の相続人がそれぞれ売却した場合などには、一定期間の売却代金を合算して1億円以下かどうかを判定することがあります。
単純に「自分が売った分だけ1億円以下なら大丈夫」とは限らないため、複数の相続人がいる場合は特に注意が必要です。
特例を受けるには確定申告が必要
要件を満たしていても、自動的に3,000万円が控除されるわけではありません。
特例を受けるためには、必要書類をそろえて確定申告を行う必要があります。
その際には、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要になる場合があります。
売却が終わってから慌てて資料を集めるより、売却を検討する段階で必要書類や手続きの流れを確認しておくと安心です。
こんな場合は売却前に一度確認する
- 親から築年数の古い実家を相続した
- 親が老人ホームに入った後、実家が空き家になっていた
- 実家を解体して売るか迷っている
- 一度賃貸にしてから売却しようと考えている
- 兄弟姉妹3人以上で実家を相続した
- 相続してから数年経過している
このような場合は、売却方法を決める前に特例の対象になる可能性を確認しておくことをおすすめします。
岸和田市・和泉市など泉州で相続した実家も同じ
岸和田市・和泉市・貝塚市・泉佐野市など泉州地域で相続した空き家についても、基本的な税制の考え方は同じです。
ただし、「特例を使えるか」と「その家を売却した方がよいか」は別の問題です。
税制だけを理由に急いで売却するのではなく、建物の状態、土地の価値、解体費、家族の意向なども含めて比較することが大切です。
よくある質問
相続した空き家なら必ず3,000万円控除できますか？
いいえ。建築時期、居住状況、売却期限、売却価格など複数の条件があります。個別の適用可否は税理士や税務署などへ確認してください。
3,000万円までの売却なら税金がかからない制度ですか？
売却価格から3,000万円を控除する制度ではありません。一定の要件を満たした場合に、売却によって生じる譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。
親が老人ホームに入っていた実家も対象になりますか？
一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。入所状況や、その後の実家の利用状況などを確認する必要があります。
解体してから売るか、そのまま売るか迷っています
税制だけでなく、古家付きで売った場合の価格、解体費、更地にした場合の価格などを比較して判断することが大切です。
まとめ｜相続した空き家は売る前に税制を確認する
相続した空き家には、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、建物の築年数、相続前後の利用状況、売却期限、売却価格、耐震改修や解体など複数の条件があります。
大切なのは、「売った後に特例を知る」のではなく、売却方法を決める前に対象になる可能性を確認することです。
GREEN ECO不動産では、相続した実家について、売却だけでなく、古家付きのまま売る、解体する、リフォームする、活用するといった選択肢を比較できます。
「まだ売ると決めていない」「解体してから売るべきか分からない」という段階でも構いません。
まずは、その実家の場合にどのような選択肢があるのか整理するところから始めてみてください。
※制度内容は2026年9月21日時点の情報です。最新の適用要件は国税庁または税理士等へご確認ください。
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